Коротко: иностранцы могут покупать недвижимость на Кипре. Граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты; покупателям из стран вне ЕС нужно разрешение, и для одного жилья это рутинный шаг. Главная защита покупателя — зарегистрировать подписанный договор купли-продажи в Земельном департаменте не позже чем через шесть месяцев после подписания.
Проверено 23 октября 2026 года по данным Земельного департамента, Миграционного департамента, PwC и KPMG. Правила меняются; дата — дата проверки.
1. Выбрать объект и согласовать цену
Иностранные покупатели на Кипре в основном берут новостройки у застройщиков: квартиры, виллы и таунхаусы, часто ещё на стадии строительства. В нашем каталоге — проекты в Лимасоле, Никосии, Ларнаке, Пафосе, Айя-Напе и Протарасе. Многие застройщики дают цену по запросу; уточните, включён ли НДС — это главный налог при покупке новостройки (см. налоги на недвижимость на Кипре).
Договор резервирования с небольшим задатком обычно снимает объект с продажи, пока юрист его проверяет.
2. Нанять независимого юриста
Юрист проверяет, что земля принадлежит застройщику, нет ли на ней ипотеки, разрешения на застройку и строительство и условия договора. С декабря 2023 года продавец обязан передать при подписании справку из реестра недвижимости не старше пяти дней. Если земля застройщика в залоге у банка, попросите письменное обязательство банка (Form A) освободить вашу квартиру от залога, когда вы оплатите 95% цены.
3. Подписать договор и зарегистрировать его
Договор купли-продажи подписывают и сдают в окружное отделение Земельного департамента. Департамент рекомендует сделать это не позже чем через шесть месяцев после подписания. После регистрации договор обременяет объект: продавец не может продать ту же квартиру ещё раз, а вы можете через суд добиться передачи объекта вам. Именно этот шаг защищает покупателя новостройки, пока не выдан титул. Гербовый сбор на договоры отменён с 1 января 2026 года.
4. Разрешение для граждан вне ЕС
Граждане стран вне ЕС получают разрешение по закону о приобретении недвижимости иностранцами — через окружного чиновника, после подписания договора. Покупатель из страны вне ЕС может приобрести участок до 4 014 м² под жильё или до двух объектов: две смежные квартиры, жильё и магазин до 100 м² или жильё и офис до 250 м². Супруги считаются одним заявителем. Пока разрешение не получено, объект не регистрируется на покупателя.
Парламент обсуждает законопроекты, которые сильнее ограничат покупки для граждан вне ЕС — например, одним жильём и с запретом на сельскохозяйственную землю. На 22 октября 2026 года они ещё в комитете и законом не стали.
5. Платить по этапам
Новостройку обычно оплачивают по этапам строительства: задаток при подписании, затем платежи по мере готовности и остаток при сдаче. Если покупка оплачивается из криптовалюты, авторизованный провайдер конвертирует её в евро, застройщик получает евро; проверка личности и подтверждение происхождения средств обязательны. См. покупка недвижимости на Кипре за криптовалюту.
6. Титул
Титул на новостройку выдают только после того, как здание признано завершённым и получило окончательное одобрение, — это может занять время уже после заселения. До тех пор ваша защита — зарегистрированный договор. Когда титул выдан, его переоформляют на вас в Земельном департаменте; если уплачен НДС, сборы за переход права не взимаются.
ПМЖ
Покупка нового жилья от застройщика стоимостью от €300 000 плюс НДС может дать вам и семье постоянный вид на жительство. См. ПМЖ на Кипре через покупку недвижимости.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Что применимо к вашей покупке, подтверждает ваш юрист.